Locazione retail: come affittare uno spazio per la tua attività

Aprire un negozio fisico può sembrare un compito arduo. Sebbene i negozi possano essere uno strumento fondamentale per far crescere la tua attività, il processo di locazione può risultare complesso e scoraggiante.

Questa guida fornirà una panoramica del processo di locazione retail, strategie per scegliere una posizione commerciale e consigli per negoziare un contratto di locazione in linea con i tuoi obiettivi aziendali.

Perché lo spazio commerciale è un tema caldo

Gli spazi retail fisici stanno vivendo una rinascita. Le vendite al dettaglio e alimentari sono aumentate dell'11,5%. Sebbene le grandi aree metropolitane abbiano recuperato più lentamente, i canoni di locazione stanno aumentando, specialmente nel sud-est degli Stati Uniti.

Tuttavia, non c’è mai stato un momento migliore per aprire un negozio. I negozi fisici si sono affermati come canali essenziali per soddisfare le nuove abitudini dei consumatori.

Con i costi di acquisizione dei clienti online che continuano a crescere, i negozi fisici possono creare brand awareness, stimolare l'engagement dei clienti e creare fidelizzazione intorno al marchio.

Collabora con un broker immobiliare commerciale

I locatari possono scegliere di collaborare con un broker per orientarsi nel processo di locazione.

Ci sono vantaggi nel collaborare con un broker. “Non solo [i broker] saranno in grado di identificare gli spazi disponibili in base ai tuoi criteri di ricerca, ma le strutture di locazione retail sono molto più complesse rispetto ai contratti di affitto residenziale”, afferma Hargis. “[I contratti di locazione] richiedono una forte comprensione di cosa sia ‘il mercato’ in tutti i suoi elementi più importanti.”

Scegliere il broker giusto è fondamentale. I broker spesso si specializzano in mercati e destinazione d’uso specifici (ad esempio, uffici, retail, fitness, ristoranti). Un broker dovrebbe prendersi il tempo per conoscere la tua attività e i tuoi obiettivi.

Ricorda che i broker richiedono una commissione (in media dal 6% al 10% del costo totale dell'affitto). A volte, i locatari possono negoziare affinché i proprietari coprano la commissione del broker. È importante discutere i termini della commissione prima di procedere nel processo di locazione.

Acquisto vs. locazione retail

Sebbene siano meno comuni, esistono opportunità di acquisto di edifici commerciali. È cruciale riflettere sui tuoi obiettivi aziendali, sulle tempistiche e sull'accesso al capitale.

Le locazioni riducono il rischio, richiedono meno capitale e sono ideali per i proprietari di attività che desiderano aprire una sede immediatamente.

Possedere un edificio ti dà il controllo completo di una proprietà, offrendoti l'opportunità di affittarla in futuro. Tuttavia, questo richiede accesso al capitale, tempo e un'accurata due diligence.

Ora, diamo un'occhiata da vicino al processo di locazione retail.

Come funziona la locazione retail?

Analizziamo i passaggi per la locazione di uno spazio retail

1. Prepara business plan e budget
2. Sviluppa una strategia di posizione
3. Effettua una ricerca sulle posizioni
4. Visita la sede
5. Negozia una lettera di intenti
6. Firma il contratto di locazione

1. Prepara business plan e budget

La preparazione è fondamentale. Sviluppare un business plan ti aiuterà a determinare i tuoi obiettivi e a conoscere le tue spese, oltre alle aree in cui potresti aver bisogno di competenze aggiuntive.

Potresti anche aver bisogno di un business plan quando contatti i proprietari. I manager di locazione esperti faranno le loro ricerche per garantire che i nuovi locatari possano pagare l'affitto.

“Preparati studiando i tuoi dati e raccontando la storia del tuo [marchio]”, afferma Erin Drapkowski, vicepresidente di Ukropina Sabaugh, una società di consulenza immobiliare commerciale.

Quando redigi il tuo business plan, poniti le seguenti domande:

• Quali sono i tuoi obiettivi per un negozio retail?
• Chi è il tuo cliente target?
• Quali sono le tue spese aziendali (numero di dipendenti, POS, merce, ecc.)?
• Come intendi promuovere il tuo negozio?
• Quali sono le vendite previste?
• Come vuoi che si presenti il tuo negozio?
• Quali sono i costi di costruzione? Tieni presente che le opere edili potrebbero richiedere un permesso del comune e l'aiuto di un architetto.
• Quali sono le tue tempistiche?

2. Sviluppa una strategia di posizione

Una volta compresi i tuoi obiettivi e costi, scegliere la giusta posizione è cruciale per il successo. Qui sotto troverai un elenco di controllo per la posizione fisica.

Ecco alcune domande per identificare i criteri relativi alla posizione.

Dove si trovano i tuoi clienti?

La scelta della posizione giusta parte dai tuoi clienti target. Dove fanno acquisti? Se hai una presenza online, utilizza i dati per approfondire le abitudini dei tuoi clienti.

Tim Hargis, partner di West Equity ed ex vicepresidente dello sviluppo aziendale e della strategia immobiliare di Tuft & Needle, consiglia di pensare all'acquisizione dei clienti quando si sceglie una posizione. “Considera come intendi attirare potenziali clienti nel tuo negozio. Ti affiderai a un alto volume di traffico pedonale o alle tue iniziative di marketing interne per creare awareness?”.

Quale tipo di ambiente sarà più favorevole alla tua attività?

Vuoi operare in un centro commerciale tradizionale, in un centro all'aperto o in una posizione su strada? Identificare il tipo di centro aiuterà a restringere la tua ricerca.

Ci sono vantaggi e svantaggi per ciascun tipo di posizione. I centri commerciali tradizionali possono attrarre più traffico. Il proprietario spesso cura il mix di merchandising, garantisce la sicurezza e si occupa delle aree comuni.

Gli edifici indipendenti potrebbero essere meno costosi. Tuttavia, hai meno controllo sui tuoi vicini e sull'ambiente esterno.

Chi sono i tuoi co-locatori ideali?

Individua i tuoi co-locatori ideali. Chi completerà la tua attività e porterà traffico al tuo negozio?

Hai un marchio di benessere? Aprire un negozio accanto a locatari affini (centri fitness o bar di succhi) potrebbe stimolare gli acquisti incrociati.

Quali sono i requisiti per la tua attività?

Hai bisogno di un bagno o di un lavandino? Cerchi parcheggi per il ritiro? È essenziale pensare alle dimensioni del tuo spazio, alle utenze necessarie e ai requisiti di parcheggio.

Le amministrazioni locali presentano anche requisiti diversi in base alla destinazione. Esaminare questi requisiti ti farà risparmiare tempo e risorse preziose.

3. Effettua una ricerca sulle posizioni

Una volta sviluppato un business plan, un budget e criteri di posizione, puoi iniziare a cercare gli spazi.

Ci sono diversi modi per trovare la tua posizione ideale. Puoi utilizzare servizi online come Costar e LoopNet per trovare negozi nella tua area target.

Anche il networking è efficace. Contatta altri imprenditori e condividi la tua ricerca sui canali social per attrarre contatti.

Puoi anche recarti nella tua area target e osservare i centri commerciali che si adattano alla tua strategia di posizione. I proprietari spesso affiggono cartelli "In affitto" sugli edifici disponibili. I proprietari dei centri commerciali avranno una pagina di locazione retail con informazioni di contatto sui loro siti web.

Infine, rivolgersi a un broker immobiliare commerciale può essere un modo efficace per trovare la tua sede. Ne parleremo più avanti.

In generale, Hargis sottolinea l'importanza della flessibilità. “Cerca di trovare spazi diversi che potrebbero funzionare”. “Molti potenziali locatari si concentrano troppo sulla ‘posizione perfetta’.”

4. Visita la sede

Dopo aver contattato il proprietario, programma un sopralluogo. È meglio portare con te eventuali parti interessate all'incontro. Ad esempio, un sopralluogo con il tuo appaltatore può far risparmiare tempo e costi nelle opere edili.

Prenditi del tempo per sederti fuori dallo spazio potenziale e osservare il traffico. L'ideale è monitorare l'area in diversi giorni e orari della settimana. Vedi i tuoi clienti target?

5. Negozia una lettera di intenti

Una volta che individui una sede, il proprietario ti invierà una lettera di intenti che delinea i termini di base del contratto di locazione (ad esempio, affitto, durata, ecc.) Più avanti troverai un elenco di controllo dettagliato per il contratto di locazione.

6. Firma il contratto di locazione

Una volta che accetti i termini, il proprietario redigerà il contratto di locazione. È essenziale rivedere il contratto con un avvocato.

Non temere di abbandonare una negoziazione se l'accordo non mette la tua attività nelle condizioni di avere successo.

Checklist per i contratti di locazione retail

Il contratto di locazione può essere un documento lungo. Ecco i termini più comuni che troverai in un contratto di locazione retail.

Durata del contratto

La durata del contratto si riferisce alla lunghezza del contratto di locazione retail.

Affitto minimo fisso

L'affitto minimo fisso si riferisce all'affitto base per lo spazio.

Manutenzione delle aree comuni

I proprietari addebitano una commissione per la manutenzione delle aree comuni. Rivedi la formulazione per comprendere in che modo il proprietario calcola questo importo.

Tasse immobiliari

Il proprietario ti fornirà una stima delle tasse annuali in base alle dimensioni del tuo negozio. Rivedi la formulazione per comprendere in che modo il proprietario calcola questo importo.

Aumenti

Il proprietario includerà un aumento annuale. Potrebbero esserci aumenti separati per l'affitto base e la manutenzione delle aree comuni. Assicurati di capire come aumenteranno i tuoi costi di locazione e quando si verificheranno.

Altri costi

Il proprietario elencherà “altri costi”, inclusi l'affitto percentuale, un deposito cauzionale, una tassa di marketing e le utenze:

• Utenze: è essenziale capire se le utenze verranno fornite da un fornitore di servizi o dal proprietario. Se il proprietario fornisce le utenze, potrebbe addebitare una commissione amministrativa. Il locatario può negoziare i costi eventuali.
• Affitto percentuale aggiuntivo: a volte i proprietari includono una clausola di affitto percentuale oltre ai tuoi costi di locazione. Il locatario pagherà una percentuale delle vendite oltre una soglia di vendite specifica. Ad esempio, potresti pagare al proprietario il 10% di qualsiasi vendita superiore a 500.000 € realizzata in quell'anno.

Ci sono alcuni modi utili per ridurre i costi di locazione retail:

• Riduzione dell'affitto: la riduzione dell'affitto consente ai locatari di fruire di una locazione gratuita durante un periodo specifico. Spesso, i proprietari offrono una riduzione del canone di locazione durante i primi mesi del contratto.
• Affitto percentuale puro: pagare un affitto percentuale puro può ridurre i rischi. Se un proprietario insiste su un affitto base, puoi negoziare un affitto più basso con una clausola di affitto percentuale più alta.

Data di consegna

La data di consegna è la data in cui il proprietario ti consegnerà lo spazio.

A volte il proprietario dovrà effettuare lavori edili prima di consegnare lo spazio. I ritardi potrebbero comportare costi aggiuntivi per te. Assicurati che siano previste penali in caso di mancato rispetto della data di consegna.

Data di inizio dell'affitto

La data di inizio dell'affitto è la data in cui inizierai a pagarlo. Negozia un tempo sufficiente tra la data di consegna e la data di inizio dell'affitto per eventuali ritardi. I proprietari potrebbero anche includere penali se non apri la tua attività.

Requisiti di consegna del proprietario

Come consegnerà il proprietario lo spazio? Se il proprietario deve effettuare lavori edili prima di consegnare il negozio, dovrebbe fornire un’apposita comunicazione.

Migliorie per il locatario

Le migliorie del locatario si riferiscono alla tua costruzione. Alcuni proprietari avranno requisiti specifici per il design del negozio. Assicurati di chiedere se il tuo proprietario ha un pacchetto di criteri per i locatari e rivedi i requisiti con il tuo architetto e appaltatore.

Indennità per il locatario

L'indennità per il locatario (TA) è una somma fornita dal proprietario che puoi utilizzare per i costi edili. La TA è anche chiamata indennità per migliorie del locatario (TIA).

Il proprietario offre la TA per migliorie qualificate. Le migliorie qualificate si riferiscono ai miglioramenti effettuati nello spazio. Non puoi utilizzare l'indennità per qualsiasi spesa aziendale (ad esempio, sistema POS, merce, ecc.).

Il proprietario di solito paga l'indennità del locatario dopo che l’opera è completata. Il proprietario ti richiederà anche eventuali ricevute o rinunce.

Spesso i proprietari chiedono di restituire l'indennità del locatario in caso di abbandono dello spazio prima della scadenza del contratto. Assicurati di conoscere eventuali penali prima di firmare il contratto.

Utilizzo consentito

L'utilizzo consentito si riferisce a cosa puoi vendere nel tuo negozio.

Aree comuni

Sai chi si occuperà della manutenzione delle aree comuni. Quali sono le responsabilità del proprietario e del locatario?

Dovresti anche includere una formulazione che impedisca ai proprietari di bloccare il tuo spazio con chioschi o attività stagionali (ad esempio, allestimenti per il Natale).

Riparazioni

Conosci i tuoi diritti e responsabilità per le riparazioni. Se ci sono perdite, chi le riparerà? Quali sono i tempi previsti?

Clausola di risoluzione anticipata

Una clausola di risoluzione anticipata consente a te o al proprietario di risolvere il contratto in anticipo e può mitigare i rischi se il tuo negozio non vende come sperato.

Co-locazione

Potrebbe esserci una clausola di co-locazione se stai affittando uno spazio in un grande centro commerciale. Con una clausola di co-locazione, i proprietari dovranno avere un numero minimo di locatari aperti. La clausola può anche richiedere che specifici locatari rimangano aperti (ad esempio, grandi magazzini).

I locatari avranno il diritto di pagare un affitto inferiore o di recedere dal contratto se il proprietario viola la clausola di co-locazione.

Garanzia personale

I proprietari chiedono ai locatari di fornire dichiarazioni finanziarie prima di firmare un contratto. A volte un proprietario chiede ai locatari di firmare una garanzia personale. Una garanzia personale consente al proprietario di rivalersi sui beni di un locatario se non paga l'affitto.

Se devi firmare una garanzia, studiane i termini. Puoi richiedere che la garanzia “si estingua” man mano che effettui i pagamenti dell'affitto così da ridurre la tua esposizione.

Orari di apertura

Spesso, i proprietari dei centri commerciali richiedono ai locatari di aprire durante orari specifici. Puoi chiudere per le festività? Cosa succede in caso di chiusura inaspettata? Assicurati che il contratto si adatti al meglio alla tua attività.

Opzione di estensione

I locatari possono negoziare un'opzione di estensione. L'opzione dà al locatario il diritto di rinnovare il contratto per un periodo specifico.

Clausola di restituzione

Una clausola di restituzione stabilisce le modalità con cui il locatario restituirà lo spazio al proprietario quando il contratto scade.

Tipi di contratti di locazione retail

Contratti permanenti vs. temporanei

Un contratto permanente si riferisce a un contratto di locazione più lungo di un anno.

D'altra parte, un contratto temporaneo si riferisce a un contratto di locazione di meno di un anno. Sebbene l'affitto e i requisiti di costruzione possano essere inferiori, il proprietario spesso gode del diritto di risoluzione nei contratti temporanei.

Strutture di affitto

Ci sono diversi tipi di strutture di affitto nei contratti di locazione retail.

• Triple net (NNN): un contratto di locazione triple net include l'affitto base, la manutenzione delle aree comuni e le tasse immobiliari.
• Lordo + tasse: la cifra lorda include l'affitto base e la manutenzione delle aree comuni. Il locatario paga anche una commissione separata.
• Locazione al lordo: il locatario paga un affitto al lordo, che comprende l'affitto base, la manutenzione delle aree comuni e le tasse immobiliari.
• Affitto solo percentuale: il locatario paga solo una percentuale delle vendite.

Orientati nel processo di locazione retail

Sebbene il processo di locazione retail possa sembrare scoraggiante, i negozi fisici sono un modo efficace per acquisire nuovi clienti e far crescere la tua attività.

La preparazione è fondamentale. Conoscendo il tuo target market e stabilendo budget e tempistiche realistici, puoi preparare il tuo negozio per il successo grazie alla locazione retail.